Confirman sanción a desarrolladores de Pilar del Este por cláusulas abusivas
EIDICO y DIP quedaron alcanzadas por resoluciones vinculadas con infracciones a la Ley de Defensa del Consumidor.
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La Sala I de la Cámara Contencioso Administrativo Federal redujo las multas impuestas a Desarrollos Inmobiliarios del Pilar SRL (DIP) y EIDICO S.A., pero confirmó que ambas firmas incumplieron el deber de informar a los compradores del barrio San Ramón, en Pilar del Este, y que dos de las cláusulas de sus contratos eran abusivas.
El fallo, firmado el 11 de agosto por los jueces Liliana María Heiland y Rodolfo Facio, corresponde al expediente 16.358/2026, "Desarrollos Inmobiliarios del Pilar SRL (DIP SRL) y otro c/ EN-M Economía (EX 2006574/25 - DISP 280/26) s/Recurso Directo Ley 24.240 - Art. 45".
Los reclamos que motivaron el expediente
Según el fallo al que tuvo acceso Pilar de Todos, un grupo de adquirentes de San Ramón denunció a las dos empresas el 15 de octubre de 2024 ante la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor. El reclamo apuntaba, entre otros puntos, a gastos que consideraban infundados o sin respaldo documental, liquidaciones mensuales, una planilla de aportes, la aplicación de la ley de hábitat, la administración de urbis, la contratación de proveedores y el alcance del mandato que las firmas ejercían sobre el barrio.
La audiencia de conciliación prejudicial, realizada el 29 de enero de 2025, terminó sin acuerdo entre las partes. El expediente pasó entonces a la Subsecretaría de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial (SSDCyLC), que abrió el sumario administrativo.
Una multa que bajó de 29 a 20 canastas básicas
La SSDCyLC había sancionado a ambas firmas el 18 de febrero de 2026 con una multa individual equivalente a 29 canastas básicas total tipo hogar 3 (CBT), según los valores que publica el INDEC. A DIP le imputó infracciones a los artículos 4 y 19 de la Ley 24.240, por incumplir el deber de informar y por incorporar cláusulas abusivas en sus contratos. A EIDICO le atribuyó el incumplimiento del artículo 4, vinculado exclusivamente con la falta de información a los compradores.
La Cámara confirmó ambas infracciones, aunque dejó sin efecto los reproches sobre dos de las cuatro cláusulas cuestionadas. Por ese motivo, redujo la multa a 20 CBT para cada empresa.
Los planteos de prescripción y de nulidad de la notificación fueron rechazados
Antes de entrar en el fondo del reclamo, las firmas habían pedido que se declarara prescripta la acción, con el argumento de que las cláusulas objetadas pertenecían a contratos firmados en 2012. También cuestionaron la validez de las notificaciones que la autoridad administrativa les cursó a través de la plataforma Trámites a Distancia (TAD), y sostuvieron que esa modalidad había vulnerado su derecho de defensa.
El tribunal rechazó los dos argumentos. Sobre la prescripción, remarcó que las cláusulas seguían regulando una relación contractual vigente y que el plazo no podía contarse desde la firma de los contratos, sino desde la denuncia de octubre de 2024. Sobre las notificaciones, verificó que los números de CUIT utilizados por la plataforma TAD correspondían a las propias firmas sancionadas y que ambas habían participado sin objeciones de la audiencia de conciliación previa.
Los pedidos de información no fueron respondidos
El eje central del litigio fue el deber de informar que la Ley de Defensa del Consumidor impone a los proveedores. La Cámara sostuvo que, a diferencia de otros casos similares donde la imputación había sido genérica, en este expediente estaban identificados con precisión los pedidos concretos formulados por los denunciantes.
"Las firmas recurrentes no aportaron ninguna prueba que demuestre que esas solicitudes hayan sido efectivamente atendidas. No se refutó, pues, la comisión de una infracción al deber de información previsto en el artículo 4 de la ley 24.240", sostuvo el tribunal.
Dos cláusulas cayeron, otras dos quedaron firmes
La resolución administrativa había cuestionado cuatro cláusulas del contrato: la 1 ("Objetivos"), la 2 ("Alcance del mandato"), la 12 ("Ritmo y criterios básicos para la ejecución de las obras") y la 20 ("Jurisdicción y domicilios"). La Cámara revocó la imputación sobre las dos primeras, al no advertir que se hubiera configurado el abuso señalado por la SSDCyLC.
En cambio, confirmó que las cláusulas 12 y 20 eran abusivas y contrarias al Anexo I de la Resolución 53/2003. Sobre la primera, el fallo indicó que "amplían los derechos de la empresa predisponente [...] ya que establece una exoneración de responsabilidad de la empresa predisponente, poniendo la misma en cabeza del consumidor". Sobre la segunda, que otorgaba a las firmas la facultad exclusiva de fijar la jurisdicción de San Isidro para cualquier litigio, sostuvo que "resulta abusiva, en tanto otorga al proveedor la facultad exclusiva de elegir el tribunal competente para las controversias que se susciten con motivo del contrato analizado".
Para resolver este punto, la Sala I tomó como referencia un antecedente de la Sala II —expediente 9875/2025, sobre un reclamo de compradores del Barrio San Ramiro, también en Pilar del Este—, al considerar que existía una analogía sustancial entre ambos casos.
Un contrato de adhesión, no asociativo
Las firmas habían planteado, además, que el vínculo con los compradores debía entenderse como un contrato asociativo, de colaboración entre partes con intereses recíprocos. La Cámara descartó ese argumento y confirmó que se trataba de un contrato de adhesión, redactado unilateralmente por las empresas.
"El consumidor o usuario tiene, en principio, libertad de contratación, más no libertad de configuración", señaló el fallo al describir la diferencia de posiciones entre las firmas y los compradores.
EIDICO también fue considerada responsable
EIDICO había argumentado que no era parte de los contratos cuestionados y que, por lo tanto, no correspondía sancionarla por su contenido. Según las constancias del expediente, la firma actúa como organizadora del barrio, mientras que DIP es la desarrolladora del emprendimiento. Para la Cámara, esa distinción no exime a ninguna de las dos de responsabilidad, ya que ambas intervienen en la operación comercial que dio origen a los reclamos.
