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Martes, 16 Agosto 2016 18:16

Código de zonificación: No queremos más un Pilar de “Excepción”

Por Marcela Campagnoli *

Esta semana el Honorable Concejo Deliberante de Pilar (HCD) le dio la espalda a la ordenanza propuesta por el Ejecutivo local para regular, organizar y transparentar el desarrollo urbano del partido.

El proyecto NO es una reforma del código de zonificación El proyecto solo propone que se declare de interés municipal y se inicie el proceso de consultas con las distintas localidades para definir planes de Renovación Urbana para Pilar, Derqui, Villa Rosa, Del Viso, Alberti, Manzanares y Zelaya.  Estos planes necesariamente requerirán la participación de las fuerzas vivas de cada localidad y de las universidades y profesionales que puedan traducir los consensos de los vecinos en nuevas normas de urbanismo.

El proyecto SI intenta resolver algunas cuestiones que a entender del Ejecutivo, requieren una acción en el corto plazo: a partir de 2014 con el cambio de presidencia en el HCD se modificó sustancialmente el proceso de aprobación de obras particulares:

Se requirió que toda obra de más de 1500 m2 pase por el HCD

Se requirió que toda obra de mas de una planta (excepto en el centro de Pilar), pase por el HCD

Se estableció un proceso burocrático que no agrega control ni valor a los proyectos y los demora innecesariamente

En especial, la norma vigente desde 2014 sobre alturas, empodera al HCD para que sin ningún tipo de regla clara ni parámetro explícito, apruebe los proyectos por excepción. El rol del HCD es legislar normas de tipo general y muy rara vez por excepción.

Sin embargo, es preciso limitar la altura, ya que edificios altos claramente pueden tener un impacto negativo para los vecinos.  Por eso la norma propuesta establece límites claros que, al tiempo que permiten un uso mas sano del suelo, evitan que la altura supere límites visuales (como puede ser la copa de los árboles), requiere mayores retiros, y obliga a retirar el último piso para que no sea visible desde la calle (favoreciendo el derecho al sol del vecino).  Es en definitiva una regla clara, transparente, ambientalmente mas sana, y totalmente previsible.

Esta parte del proyecto es la más urgente porque las normas hoy vigentes, desalientan desde hace tres años la construcción en el distrito.  De mas está decir que el proyecto no modifica los restantes requisitos que debe cumplir todo desarrollo como son el estudio de impacto ambiental y vial, la provisión de servicios, y los estudios hidrológicos entre otros.

Por último el proyecto plantea una serie de principios considerados importantes para el proceso de planificación urbana que se pretende iniciar:

1. Todo nuevo loteo (abierto o cerrado) debe incluir su red vial asfaltada, y servicios públicos completos, incluyendo agua y cloaca.

2. Cuando existan cambios de zonificación, el Municipio debe ser compensado económicamente, con una ecuación clara y transparente que refleje razonablemente valores de mercado.  Esto evita que se favorezca al dueño de la tierra y se generen tratos inequitativos.  Y al mismo tiempo se genera una fuente de recursos para el Municipio que le permitirán aumentar su capacidad de inversión en infraestructura en los barrios que mas lo necesitan.

3. El Municipio debe mantener en todo momento un código urbano ordenado (que incorpore las ordenanzas que lo fueron modificando) y hacerlo público (hoy el código no está disponible para cualquier profesional, dependen de la buena voluntad de los funcionarios).  En esto se esta trabajando, ordenando la normativa actual.

​El "no" entonces, significó continuar con  el formato de “excepciones”​ como modo de planificar el territorio dándole vía libre a​ un​ crecimiento desordenado,  sin planeamiento, sin respeto al entorno; aceptando de manera discrecional proyectos que desembarcan en zonas no aptas, que perjudican ​a los vecinos y sólo beneficia a unos pocos.

Hace 30 años Pilar explotó y ningún político pudo organizarla. El partido creció a los golpes, de manera torpe, desorganizada, sin planificación y cómo quisieron un par de concejales.

Pilar es la ciudad de la vista gorda y la irregularidad; ​donde la “excepción” fue la regla. Entiendo que “exceptuar” puede ser mucho más “enriquecedor”, pero son prácticas que debemos evitar para poder tener un Pilar previsible para todos. Un Pilar que organice, que ordene el crecimiento y las inversiones, sabiendo donde y como construir, conforme a las distintas necesidades de las zonas del distrito. Con plazos acordados y evitando tramites confusos.

Algunos de los que hoy frenan este proyecto, antes promovían la instalación irregular de megaemprendimiento​s​ como, entre otros, el Downtown Pilar sobre calle Chubut,  lindando con Torres del Sol, a la vera del arroyo Burgueño, (violando la ley de aguas y la zonificación). ​Emprendimiento al que como concejal, me opuse firmemente en el 2008, se logró detener y hoy su estructura abandonada es un testimonio mudo del pilar que no queremos.

Las industrias y las áreas productivas requieren repensar la planificación urbana. Es el Estado el que debe recuperar su rol regulatorio, no es el mercado ni las “excepciones a un código de 1985” las que deben cumplir con esta función ineludible para asegurar la sustentabilidad territorial y la equidad social.

Si queremos vivir en armonía, Pilar debe pensar un nuevo ordenamiento, uno que analice cómo vivimos ahora y ​que permita​  vivir ​ a las nuevas generaciones de pilarenses​ sin conflicto.

Que la falta de visión estratégica,  e intereses​ individuales no estén ​nunca más sobre el bien común​ de todos los pilarenses.


*Concejal (MC)

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